Le syndic "bénévole" doit impérativement être copropriétaire.

"Maître, vous comprenez, un syndic professionnel, ça coûte et ça ne sert à rien...du coup mon beau-frère qui est membre du conseil syndical de sa copropriété va devenir syndic bénévole de mon immeuble...on s'est tous mis d'accord."


Au terme de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, l’exécution des décisions de l'assemblée et le respect des stipulations du règlement de copropriété sont assurés par le syndic, organe exécutif et représentant de la copropriété. Ce dernier peut être un professionnel de la gestion immobilière comme un non-professionnel qualifié improprement par la pratique de syndic bénévole.

La fonction de syndic d’une copropriété, quelle que soit sa taille ou sa destination, peut ainsi être exercée par un syndic non professionnel dénommé « bénévole » par la pratique. Cette dénomination de « bénévole » est inadéquate car rien n’empêche que ledit copropriétaire/syndic puisse recevoir une indemnisation couvrant ses frais et le temps qu’il consacre à l’administration de l’immeuble

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a modifié la rédaction de l’article 17-2 de loi du 10 juillet 1965 relatif au syndic non professionnel.

Ainsi pour assumer une telle fonction, encore faut-il donc être copropriétaire, nu-propriétaire ou propriétaire indivis d’un lot. La nature de ce lot importe peu, le propriétaire d’un simple parking ou d’une cave peut par conséquent devenir syndic non professionnel d’un immeuble.

Poursuivant et s’agissant du choix du type de syndic, il n’existe, à proprement parlé, aucune différence d’attribution entre le syndic professionnel et le syndic bénévole : ils ont les mêmes pouvoirs et les mêmes responsabilités. Seuls les tribunaux, du fait du caractère bénévole de la mission d’un syndic non-professionnel, se révèlent plus cléments dans l’appréciation des fautes qu’il aurait pu commettre dans l’exécution de son mandat.

Un syndic professionnel présente l’avantage de disposer de connaissances techniques, juridiques, comptables et administratives assurant la bonne administration d’une copropriété. Connaissances qu’il doit obligatoirement mettre à jour dans le cadre de ses obligations de formation continue. Au surplus, sa responsabilité est assurée et les fonds qu’il détient garantis, il pourra donc répondre des fautes commises pendant sa gestion.

Néanmoins, la société de consommation que nous connaissons actuellement tend à créer une véritable lutte des prix entre les syndics professionnels qui, pour abaisser leurs tarifs, sont contraints d’augmenter la taille de leurs portefeuilles si bien qu’ils disposent de moins de temps pour administrer leurs copropriétés.

Précisons qu’au sein de la profession de syndic professionnel, il est possible de rencontrer des syndics affiliés à des grands groupes et des syndics « de quartier ». Si le syndic affilié dispose d’outils et de moyens surclassant son homologue indépendant, ce dernier assure une relation durable et personnalisée.

Le syndic non professionnel a pour lui son faible coût puisque dans 99% des cas, il exercera sa fonction à titre gratuit. Sa qualité de copropriétaire lui confère une proximité, une disponibilité et un investissement bien plus élevés que ceux d’un syndic professionnel.

Cependant, il ne dispose souvent pas des compétences techniques et de la garantie financière adéquate. Par ailleurs sa grande proximité pourra être source de conflits, certains copropriétaires pouvant imaginer une hypothétique partialité. Enfin l’évolution constante des textes en copropriété rend la tâche d’un « non-sachant » chronophage et stressante. D’expérience, le recours à un syndic bénévole prend fin lorsque nait au sein de la copropriété une difficulté tenant aux rapports humains des copropriétaires.

Le choix entre un syndic professionnel affilié, un indépendant et un syndic bénévole doit donc prendre en compte un ensemble de facteurs dont notamment la taille de l’immeuble, son état, son âge et sa destination.

Mais ne doit en aucun être un choix purement économique car comme disait ma grand-mère, "évitons les économies qui peuvent couter cher!"