Me Benjamin NAUDIN est titulaire, depuis février 2007, d’un doctorat en droit immobilier en traitant, sous la direction du professeur Christian Atias, la question de l’i...
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Sur le mandat de syndic après sa liquidation
Sur le mandat de syndic après sa liquidation
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Le contrat de syndic est un contrat conclu intuitu personae, c’est-à-dire conclu essentiellement en raison des qualités personnelles du syndic. Assez logiquement et en application de l’article 2003 du Code Civil, le décès du syndic mettra automatiquement fin aux mandats le liant aux syndicats des copropriétaires. Cette règle ne s’applique bien évidemment que lorsque le détenteur de la carte de syndic est une personne physique.
A l’inverse et comme le souligne la Cour d’Appel de PARIS (CA Paris, 23° ch. A, 1er mars 1994, n° 92/26447 : JurisData n° 1994-020643 ; Loyers et copr. 1994, comm. 406) , si le contrat de syndic était conclu au profit de la société de syndic, personne morale, titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière, l’intuitu personae lie ces deux personnes morales : la société de syndic et le syndicat des copropriétaires.
Par conséquent, et assez logiquement, lorsque le syndic est une personne morale, la dissolution ou la liquidation de la société désignée comme syndic entraîne la disparition du mandat de syndic.
Poursuivant dans cette logique, la jurisprudence a néanmoins été amenée à retenir que :
- En cas de fusion-absorption de la société désignée comme syndic par une autre société, la transmission universelle du patrimoine à la société absorbante demeure étrangère aux conventions conclues intuitu personae, ce qui est le cas pour le contrat de syndic (Cass. com., 30 mai 2000, n° 97-18.457 : JurisData n° 2000-002277 ; D. 2001, p. 349, note P. Capoulade ; JCP G 2000, II, 10401, note A. Viandier. – CA Paris, 23e ch. B, 10 janv. 2002, n° 2001/04318 : JurisData n° 2002-162729. – V. J.-M. Roux, Le syndic en fusion : Loyers et copr. 2010, étude 13).
- En cas de mise en location-gérance du fonds du syndic désigné, le locataire-gérant du fonds n'est pas substitué de plein droit au syndic initialement désigné (Cass. 3e civ., 24 avr. 2013, n° 08-14.987 : JurisData n° 2013-008133, Loyers et copr. 2013, comm. 220, obs. G. Vigneron).
- En cas de cession du fonds du syndic désigné, le cessionnaire du fonds n'est pas substitué de plein droit au syndic initialement désigné (CA Versailles, 4e ch., 14 janv. 2008, n° 06/02562 : Administrer nov. 2008, p. 58, obs. J.-R. Bouyeure).
Ainsi les évènements affectant la personnalité morale font obstacle à l’intuitu personae des contrats liant la personne morale syndic à ses syndicats des copropriétaires.
Les mandats de syndic unissant la société de syndic liquidée aux syndicats qu’elle administrait ont donc pris fin à sa liquidation et l'éventuelle cession du fonds, judiciaire, ne pas avoir eu pour effet de substituer cette nouvelle société aux fonctions de syndics.
Ces copropriétés sont donc dépourvues de syndic.
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