Bref Rappel sur le Conseil Syndical

Organe de copropriété consacré par la loi du 10 juillet 1965, le Conseil Syndical assiste et contrôle le syndic dans sa gestion de la copropriété. Les règles relatives à sa composition et à son fonctionnement ne sont pas toujours faciles à interpréter.

Le conseil syndical a tout d’abord une mission d’assistance.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 reconnait son rôle consultatif : « En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même ».

Ce rôle consultatif devient obligatoire dans certains domaines comme, par exemple, dans le cadre des marchés et contrats où l’avis du conseil syndical doit être joint pour parfaire l’information des copropriétaires (article 11 décret du 17 mars 1967). On peut également citer, à ce titre, l’avis du conseil syndical en cas de travaux urgents et de péril technique imminent (article D 37) ou encore sa consultation obligatoire en cas de désignation d’un administrateur provisoire (article D 62-1).

Le conseil syndical intervient également dans la préparation de l’Assemblée Générale. Outre son pouvoir reconnu de convoquer lui-même l’assemblée (article D8), il donne son avis concernant la fixation de la date, du lieu de réunion, sur des propositions de résolutions, de l’ordre du jour et du budget prévisionnel.

L’activité du Conseil Syndical a été renforcée par son obligation de rendre compte à l’Assemblée Générale, chaque année, de l’exécution de sa mission (article D22).

Les conseillers syndicaux ont également une mission de contrôle.

Le conseil syndical contrôle la comptabilité du syndicat et la concordance entre les décisions votées et la réalité de leur exécution.

Pour parfaire sa mission, le Conseil Syndical dispose de plusieurs moyens de contrôle, il peut prendre connaissance et copie de toute pièce, document ou correspondance se rapportant à la gestion du syndicat et de manière générale à l’administration de la copropriété (article 21 et D 26). 

Par ailleurs, le Conseil Syndical peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’Assemblée Générale portant par exemple sur l’étude de certaines questions précises relevant de la majorité de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965.

 

L’article 22 du décret du 17 mars 1967 vient nous éclairer sur la question :

« A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Le statut de la copropriété laisse donc une place importante à la liberté contractuelle sur les modalités de fonctionnement du Conseil Syndical.

Ces règles concernent notamment : la fixation des réunions du conseil, les modalités relatives au scrutin, l’exécution des délégations, la transmission de rapports…

Les membres du conseil syndical peuvent être choisis parmi les copropriétaires ou les personnes assimilées. Il peut s’agir de :

• Copropriétaires, accédants ou acquéreurs à terme.
• Titulaires d’un droit réel par démembrement (usufruit et nu propriétaire ainsi mais pas aux titulaires d’un droit d’usage et d’habitation).
• Propriétaires d’un lot en indivision.
• Conjoints et représentants légaux de personnes éligibles.
• Partenaires de PACS.

Mais certaines personnes ne peuvent prétendre au statut de conseiller syndical, il s’agit de causes d’inéligibilité :

• Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un PACS, ses ascendants et descendants, ses préposés.
• Les usagers commodataires d’un bien immobilier.
• Les créanciers hypothécaires.

Dès lors que l’on dispose de la qualité requise par les textes, la faculté de se présenter à l’élection des membres du conseil syndical est une prérogative juridique que ni l’AG ni le règlement de copropriété ne peuvent limiter ou interdire (Cass 3ème civ 18 décembre 2002).

Ensuite, la nomination des membres nécessite une candidature et nécessite un vote distinct par candidat.

Cependant, dans la pratique, le Conseil Syndical est désigné en « bloc » à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés. 

                                                                                                         

La jurisprudence valide cette pratique à condition qu’aucun copropriétaire ne s’y oppose et qu’il y ait autant de candidats que de sièges à pourvoir (CA Paris 7 mai 2003).

Les conseillers syndicaux sont élus à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25).  Cependant, lorsque le candidat a recueilli au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote (article 25-1).

Les membres suppléants sont désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires (article D 25).

La durée du mandat est fixée par le règlement de copropriété mais elle ne peut excéder 3 ans (article D 22).

Ni la loi de 1965 ni le décret de 1967 ne fixe un nombre précis de sièges au Conseil Syndical.

C’est au règlement de copropriété que revient le soin de fixer le nombre de conseillers titulaires (CA Paris 20 décembre 1995)

A ce titre, devant le silence des textes, la jurisprudence admet la nomination d’un seul membre exerçant la fonction de président (CA Paris 19^ème chambre B 20 décembre 1996).

Attention ! Ce nombre, déterminé la plupart du temps en fonction de la taille de la copropriété, doit être respecté par l’Assemblée Générale sous peine de nullité de la résolution, notamment en cas de surnombre (Cass 3ème Civ 21 juin 2006 n05-15752).

La nomination de suppléants permet de palier à la vacance définitive de certains membres.

En effet, l’article 25 du décret dispose que le conseil n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

Cette situation peut résulter de l’absence de candidats ou ceux-ci n’ayant pas obtenu la majorité nécessaire.

La première solution envisageable est de convoquer de nouveau une Assemblée Générale ultérieure pour remédier au problème.

A défaut, le président du Tribunal de Grande Instance sur requête du syndic ou d’un ou plusieurs copropriétaires désigne par ordonnance les membres du Conseil Syndical (article D48). C’est ce que l’on nomme la désignation judiciaire.

L’ordonnance fixe la durée de leurs fonctions qui cessent à compter de l’acceptation de leur mandat par les membres du Conseil Syndical désignés par l’Assemblée Générale.

Cette désignation judiciaire peut également être sollicité en cours de mandat dans une hypothèse de vacance des sièges.

 

Cet organe se veut en principe obligatoire, mais en réalité l’obligation d’instituer un Conseil Syndical ne vaut que pour les syndicats coopératifs (article 21).

Néanmoins, ce refus doit être voté en Assemblée Générale et ce à la majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965

Prudence néanmoins ! Selon l’importance de la copropriété, l’institution d’un Conseil Syndical peut s’avérer indispensable au bon fonctionnement du syndicat. 

Les Avocats membres du Cabinet NAUDIN se tiennent à votre disposition pour toute problématique liée au conseil syndical d'une copropriété.