Depuis la loi du 2 juillet 2003[1], la copropriété a dû prendre conscience que certains de ses copropriétaires ou occupants pouvaient être atteints d’un handicap. Des dispositions facilitant la réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ont ainsi été ajoutées à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Une distinction est alors apparue entre :
- Les travaux votés et supportés par le syndicat des copropriétaires
- Les travaux réalisés aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires
La Loi Alur du 24 mars 2014 puis le décret du 02 juillet 2020 sont venus confirmer cette volonté de simplification.
A.) Les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires
Ces travaux permettant l’accessibilité de la copropriété aux personnes handicapées ou à mobilité réduite visent un champ étendu de handicaps, ils ne se limitent ainsi pas aux seuls handicaps moteur.
Depuis la loi Alur, l’article 24, II, d) de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat peut voter à cette majorité réduite les travaux d’accessibilité sous réserves qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
Il est donc essentiel de distinguer entre :
- Les travaux d’accessibilité pouvant être votés à la majorité de l’article 24, qui ne comportent pas de telles atteintes, tels que l’installation de commandes d’ouverture de porte à distance, l’installation d’un plan incliné mobile, d’une rame d’accès, de signalétiques…
- Les travaux d’accessibilité nécessitant d’apporter une modification gros œuvre ou à un élément d'équipent essentiel, qui ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, qui seront votés, en tant que travaux d’amélioration à la majorité de l’article 25 avec, depuis le 1er juin 2020, possible recours à la passerelle de l’article 25-1.
- Les travaux d’accessibilité qui porteraient atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ou à la destination de l'immeuble, qui, eux oblige un vote unanime du syndicat des copropriétaires.
La jurisprudence accorde une importante valeur à cette distinction et considère ainsi qu’il n'y a pas d'abus de majorité lorsque l'assemblée générale refuse d'autoriser l'installation d'un monte escalier qui aurait pour effet de porter atteinte à l'esthétique de l'immeuble et à certains de ses équipements particulièrement remarquables.
Lorsque l’assemblée envisage de refuser de tels travaux, il est essentiel qu’elle motive son refus.
Étant assimilés à des travaux d’amélioration répondant de l’article 30 de la Loi du 10 juillet 1965, le critère de répartition du coût d’un tel équipement, l’avantage, devra être appliqué.
B.) Les travaux réalisés aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires
L’ancien article 24, II, e) permettait à l'assemblée générale d'autoriser, à cette même majorité, certains copropriétaires à effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous les mêmes réserves à savoir que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a abrogé cet article et a ajouté à la loi du 10 juillet 1965 un nouvel article 25-2.
Cet article prévoit que les travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, réalisés à ses frais par un copropriétaire, ne feront plus l’objet d’un vote d’approbation en assemblée.
Le copropriétaire voulant les réaliser demandera au syndic l’inscription à l’ordre du jour d’un simple point d’information. Le syndicat pourra par le biais d’un vote subséquent s’opposer à leur réalisation uniquement s’ils portent atteinte à la structure de l’immeuble, ses équipements essentiels ou la destination de l’immeuble.
Le copropriétaire à l’origine de ces travaux exercera les pouvoirs du maitre d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Le décret du 2 juillet 2020
[2] apporte des précisions sur la nature des informations devant être transmise par le copropriétaire, et les modalités d’inscription à l’ordre du jour de l’éventuelle opposition de l’assemblée générale à de tels travaux.
Sont ainsi ajouté au décret du 17 mars 1967 trois nouveaux articles 10-1 à 10-3 dont la teneur est la suivante :
- Le descriptif devant être communiqué par le copropriétaire au syndic doit préciser la nature, l'implantation, la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, (marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien) Il est assorti d'un plan technique d'intervention, et d'un schéma de raccordement électrique.
S’il n’est pas notifié, le point d’information ne sera pas inscrit à l’ordre du jour et les travaux ne pourront donc avoir lieu.
- Le syndic devra inscrire à l'ordre du jour d’une même assemblée générale :
- Le point d'information relatif aux travaux d'accessibilité ;
- La question de l'opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux en cas d’atteinte à la structure de l’immeuble, ses équipements essentiels ou la destination de l’immeuble.
- En l'absence d'opposition motivée de l'assemblée générale, le copropriétaire pourra faire réaliser les travaux conformément au descriptif détaillé présenté à l'assemblée générale, à l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux assemblées tenues depuis le 31 décembre 2020.
Le Cabinet NAUDIN, Avocat à MARSEILLE et Aix en Provence, se tient à votre disposition sur tous les questionnements relatifs à la copropriété.
[1] L n°2003-590 du 2 juillet 2003
[2] D. n°2020-834 du 02 juillet 2020
