Une copropriété est divisée en lots composés de parties privatives et d’une fraction des parties communes. Toute la dualité du statut de la copropriété est résumée dans les composantes de ce lot et tient dans cette nécessaire cohabitation entre la propriété privée et la propriété partagée.
Ce sont les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui déterminent la nature de ces parties privatives et communes.
En pratique, ces articles n’étant pas d’ordre public, c’est le règlement de copropriété, propre à chaque immeuble, qui aura la charge d’en déterminer les parties communes et privatives. La répartition qu’il opère entre les différentes parties de l’immeuble est en principe intangible mais peut subir en cours de vie de l’immeuble quelques modifications (vente de parties communes, cession d’un droit de jouissance exclusif…)
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. ».
Ainsi pour être privatives, des parties d’un immeuble en copropriété doivent être :
- Réservées à l’usage exclusif du copropriétaire
- Être sa propriété exclusive
Cet article, supplétif de volonté, ne dresse pas précisément de liste des parties privatives, il se contente d’en donner une définition sommaire laissant ainsi toute latitude aux rédacteurs des règlements de copropriété pour déterminer les parties privatives propres à chaque immeuble.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »
L’article 4 de cette même loi précise que ces parties communes feront l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires ou seulement certains d’entre eux.
Ainsi pour ces deux articles, il existe en copropriété des parties communes qui seront utilisées par tous les copropriétaires. Ces dernières sont alors qualifiées par la pratique de « parties communes générales ». D’autres parties communes ne peuvent avoir d’utilité que pour certains copropriétaires seulement, elles seront alors qualifiées de « parties communes spéciales ».
Il appartient au règlement de copropriété de préciser la liste des parties communes à chaque immeuble.
Néanmoins, dans le silence de ce règlement ou son éventuelle contradiction avec d’autres actes notariés, cet article énumère des parties réputées communes à savoir :
- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- Les locaux des services communs ;
- Les passages et corridors ;
- Tout élément incorporé dans les parties communes.
Cette liste, non limitative, n’a vocation qu’à suppléer un vide du règlement de copropriété.
Rappelons que l’auteur du règlement de copropriété dispose d’une liberté totale au moment de la mise en copropriété pour dresser la liste des parties communes et privatives de l’immeuble[1].
les dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur le caractère privatif ou commun des parties de l’immeuble sont perçues comme étant supplétives de volonté.
En effet, l’article 43 de cette même loi répute non écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 sans faire référence à ces deux articles.
Les indications mentionnées dans les premiers articles de cette loi n’ont donc pas de caractère obligatoire ou d’ordre public et constituent une simple présomption ne s’appliquant que « dans le silence ou la contradiction des titres. »
En effet, en présence de clauses claires du règlement, leur application stricte devra être respectée et ce quel que soit leur contenu.( Civ 3e 24 juin 1964)
Mais en l’absence de mention particulière ou en présence de clauses ambiguës dans un règlement de copropriété, déterminer la qualification d’une partie de l’immeuble implique de respecter le processus suivant :
- Il faut, en premier lieu, vérifier si la partie en question figure parmi la liste fixée par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 réputant en partie commune un certain nombre d’éléments tels que le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès etc…
Si tel est bien le cas, cette partie de l’immeuble aura automatiquement la qualification de parties communes et ce en vertu de la présomption légale.( Civ 3e 23 fév. 1968 n° 65-11926)
- Dans le cas contraire, l’application du critère de l’exclusivité d’usage, prescrit par l’article 2 précité, permettra d’établir s’il est fait un usage individuel ou au contraire collectif de cette partie et ainsi de déterminer s’il s’agit d’une partie commune ou privative. La jurisprudence impose l’usage de ce critère de distinction.( Civ 3e 14 fév. 1990, n°88-17781, Bull Civ IIIn°49 ; Civ 3e 27 fev. 1991, n°89-18 150)
Notons que cette notion d’usage exclusif interdit assez logiquement un usage concurrent par tout autre copropriétaire. Pour qualifier de partie commune une partie de l’immeuble, il faut et il suffit que cet usage concurrent soit simplement possible, il n’est pas donc nécessaire qu’il soit effectivement exercé.( Civ 3e 19 dec. 1978 n°77 12598)
[1] CA PARIS 7 juill. 1995 GIE Uni Europe c/ SDC 6 place St Germain des Prés.
