La loi du la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi « ELAN » (publiée le 24 novembre et entrée en vigueur le 25) a modifié en substance la loi du 10 juillet 1965.
Parmi ses réformes d'application immédiate, on retrouve la modification des délais de prescriptions applicables en droit de la copropriété et notamment en matière d'actions personnelles
Jusqu’au 24 novembre 2018, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait les délais de prescription suivants :
- En matière de copropriété, le délai de prescription des actions personnelles (dont notamment en recouvrement de charges de copropriété) était de 10 années ;
- Le procès-verbal d’assemblée générale devait être notifié dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale
La loi ELAN opère ici une réforme importante.
Ainsi le délai de prescription des actions personnelles nées de l’application du statut de la copropriété est désormais de 5 ans, les dispositions de l’article 2224 du code civil étant désormais applicables en la matière.
En outre, la notification du procès-verbal d’assemblée générale doit dorénavant être réalisée par le syndic dans un délai d’1 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Le non-respect de ce délai n’est toujours pas assorti d’une quelconque sanction.
Ces dispositions étant d’application immédiates, le délai de prescription passe donc à 5 années pour les dettes et actions personnelles nées au 25 novembre 2018.
Quant aux actions exercées avant l’entrée en vigueur de cette loi, l’action (quel qu’en soit le stade de la procédure) reste soumise à l’ancien délai de 10 années.
Ajoutons que pour les dettes et créances nées avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, le nouveau délai court au jour de l’entrée en vigueur de cette même loi, sans toutefois que la durée totale ne puisse dépasser le délai de prescription prévu par la loi ancienne (article 2222 du code civil).
Quelques exemples paraissent nécessaires afin d’illustrer ces propos :
Exemple 1: Un syndic souhaite recouvrer une créance de charges de copropriété née en 2016. Sous l’empire de l’ancienne loi le délai était de 10 ans, l’action aurait alors été prescrite en 2026.
Avec la loi nouvelle l’action étant de 5 années et courant à compter du 23 novembre 2018, le syndic peut donc agir jusqu’au 25 novembre 2023.
Exemple 2: Un copropriétaire a installé, sans autorisation un bloc de climatisation en façade, visible par tous les copropriétaires, en 2015. Sous l’empire de l’ancienne loi le délai était de 10 ans, l’action aurait alors été prescrite en 2025.
Avec la loi nouvelle l’action étant de 5 années et cette prescription nouvelle courant à compter du 23 novembre 2018, le syndic pourra agir jusqu’au 25 novembre 2023.
Ces nouvelles prescriptions ne concernent que les actions personnelles, c'est à dire celles "par lesquelles on demande la reconnaissance d'un droit personnel et ce quelle que soit sa source (convention, loi délit...)"
Sont ainsi visées:
- Les actions en recouvrement de charges
- Les actions visant l'application des décisions d'assemblées ou du règlement de copropriété
- Les actions visant à réparer les dommages faits aux parties communes et/ou privatives
- Les actions visant à mettre unterme aux abus de jouissance de parties communes ou privatives
- Les actions visant la suppression de travaux non autorisés (...)
A l'inverse, ne sont pas concernées par cette prescription nouvelle les actions dites réelles c'est à dire tendant à faire reconnaitre ou protéger un droit de propriété à l'instar de celles visant à mettre un terme à une appropriation de parties communes ou à des constructions sur les dites parties communes.
Ces actions restent soumises au délai trentenaire.
Il est ainsi nécessaire que les syndics et les copropriétaires soient particulièrement vigilants et qu'ils s'assurent que les actions idoines, dont notamment en recouvrement de charges de copropriété, ont été introduites avant le 25 novembre 2023.
Les membres du Cabinet NAUDIN se tiennent à votre disposition.
