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La Location des chambres de service en copropriété.
La Location des chambres de service en copropriété.
Au terme de l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
Ainsi s’agissant de la location d’un lot au sens générique, les copropriétaires qui peuvent consentir sur leurs lots des actes de disposition peuvent, a fortiori, les donner en location.
Toute clause du règlement de copropriété qui aurait pour résultat d'apporter des restrictions à ce droit doit, en principe, être réputée non écrite. Tel est, par exemple, le cas de la clause subordonnant la conclusion du bail à l'autorisation du conseil syndical (CA Lyon, 22 janv. 1969 : AJPI 1969, p. 418, note Bouyeure).
Néanmoins, en application de l’article 9 sus cité et de l’alinéa 2 de l’article 8 de cette même Loi, la destination de l'immeuble peut justifier des clauses restrictives du règlement de copropriété.
Il n’existe pas en la matière de solution de principe, la licéité ou l’illicéité de la clause est fonction dans chaque cas, de l’atteinte portée par la location incriminée à la destination de l’immeuble et aux conditions de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires.
Les jurisprudences sont donc légion en la matière et diffèrent ainsi d’une copropriété à l’autre.
Ainsi, et par exemple, ont été jugées illicites des clauses :
- Interdisant la location de garages à d’autres que les occupants de l’immeuble ( Cass Civ 3ème 9 juin 2010 n°09-14206 Jurisdata n°2010 008765)
- Interdisant la location meublée sauf par appartements entiers (CA PARIS 23ème CH B 18 mai 2000 : Jurisdata 2000-118268)
- Interdisant toute location meublée alors que l’exercice de profession libérales y est autorisé (équivalence des inconvénients) (Cass Civ 3ème 8 juin 2011 n°10 15891)
Cependant, plusieurs autres jurisprudences ont jugé licites de telles clauses car elles étaient justifiées par le « standing de l’immeuble » ( CA PARIS 23ème CH B 14 février 2002 Dossier CSAB n°102, CA PARIS 23ème cH B 15 juin 2000 : Jurisdata n°2000 118222…)
Le « standing de l’immeuble » déterminant sa destination, devient une valeur cardinale permettant de porter atteinte au sacrosaint principe de libre disposition des copropriétaires sur leurs lots.
Ainsi et sur la question très précise de la location des chambres de service, plusieurs juridictions se sont prononcées sur la licité d’une clause du règlement interdisant la location de ces chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété mais dans l’unique circonstance ou « le caractère luxueux et de standing » le justifiait.
Ainsi, il a déjà tout d’abord été jugé qu’une clause d’un règlement dans un immeuble de grand standing pouvait interdire la location de chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété (CA Paris, 14 nov. 1997 : JurisData n° 1997-023438 ; Loyers et copr. 1998, comm. 110)
Puis, la juridiction suprême interrogée sur cette question a retenu que le règlement pouvait prescrire dans un immeuble « de caractère luxueux et de standing », que les chambres de personnel, qui sont des annexes ou des accessoires des appartements, ne pouvaient être possédées que par les propriétaires d’appartements et louées qu’avec ceux-ci. Cette clause était valable car justifiée par la destination de l’immeuble dans le but d’en préserver le caractère (Cass Civ 3ème 28 février 2006 n°05-11 409 rev Administrer juin 2006, p.54)).
Enfin, une jurisprudence plus récente de cette même Cour de cassation, en date du 20 mai 2014, illustre une nouvelle fois cette restriction.
En l’espèce, une clause du règlement de copropriété d’un immeuble de standing prévoyait que les copropriétaires pouvaient louer leur appartement, mais pas les chambres de service rattachées à un lot.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisie de cette question, a estimé que cette clause du règlement était licite, compte tenu de la destination de l’immeuble et de la configuration des lieux ; Cette position a été confirmée par la Cour de cassation.
Cette solution a été nécessairement justifiée par les faits de l’espèce : les chambres de service étaient situées au sous-sol, au niveau des caves, et étaient « exigües, peu éclairées, mal ventilées, dépourvues de locaux de toilettes propres et desservies par un couloir étroit et sinueux. »
Ainsi et en résumé, la location des parties privatives d’un lot est libre sous réserve du respect par le ou les copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété régissant la location s’il en existe.
Si une clause restrictive à cette liberté ne semble pas justifiée par la destination de l’immeuble, dont notamment son caractère luxueux et son standing, une juridiction saisie pourra réputer « non écrite » ladite clause et ainsi mettre fin à son application.
En outre, je me permets d’attirer votre attention sur le fait qu’au-delà du contenu du règlement de copropriété, la location de chambres de services en copropriété est nécessairement soumise à d’autres conditions de validité.
Tout d’abord, les chambres de service, pour être louées, doivent répondre aux conditions d’habitabilité et aux critères de décence (Cass Civ 3ème 19 mai 2015 n°14-11849).
Par ailleurs, cette location ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et ainsi constituer dans son exercice un trouble anormal de voisinage.
Par conséquent, si le règlement de copropriété n’interdit pas expressément cette activité, le propriétaire qui entend louer sa chambre de service, à la condition que celle-ci réponde aux critères de décence et d’habitabilité, est tenu de respecter la tranquillité de l’immeuble et les droit des autres copropriétaires.
Cette activité, si elle était dans de telles circonstances, nuisibles aux autres copropriétaires seraient génératrice d’un trouble anormal de voisinage.
L’article 544 du Code Civil consacre que :
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
De plus, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
A ce titre la Cour de Cassation rappelle régulièrement que « nul ne doit créer à autrui de trouble anormal de voisinage. » (Cass Civ 2éme 19 novembre 1986 ; Cass Civ 3éme 30 juin 2004 ; Cass Civ 2éme 2 avril 2009).
La Cour de Cassation a récemment consacré définitivement le droit du syndicat à agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (Cass Civ 3ème 11 mai 2017 n°16-14339).
Les tribunaux ont souvent reconnu l’existence d’un trouble anormal de voisinage pour condamner certains copropriétaires, et ce, quels que soient l’affectation et l’usage de leurs lots.
Il a été, par exemple, jugé que :
« Il en découle que dans l’usage de leurs lots, les copropriétaires (ou leurs locataires) doivent impérativement s’abstenir de tout acte générateur de trouble de voisinage. » (Cass Civ 3ème 24 octobre 1990).
« Une activité, même autorisée et conforme à la destination de l’immeuble telle que prévue dans le règlement, ne doit pas être source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage » (Cass Civ 3ème civ 19 octobre 2010).
« Constituent ainsi des troubles anormaux de voisinage : le bruit excessif, les troubles phoniques et olfactifs résultant de la transformation du lot en cuisine. » (Cass Civ 3ème 17 janvier 1996).
Retenons à titre d’illustration, que dans un arrêt du 21 mai 2014, la Cour d’Appel de Paris avait ainsi condamné le propriétaire d’un appartement à payer au syndicat la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des troubles anormaux de voisinage occasionnés par son locataire.
Il est cependant important de souligner que le syndicat ne peut mener une telle action que s’il rapporte la preuve que l’ensemble des copropriétaires est affecté par ce trouble ce qui en matière de location peut s’avérer difficile.
Par contre, les autres copropriétaires, victimes de ces troubles, peuvent agir directement contre le bailleur (CA Aix en Provence 4ème CH B 22 juin 2009 JurisData 2009-379187…) ou son locataire par le biais de l’action oblique (CA DIJON 23 mars 1994 Rev Loyers 1995 p.495, CA PARIS 15 juin 2016 n°15/18917).
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