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Décret du 18 Août 2023 : L’interdiction de louer se précise !
Décret du 18 Août 2023 : L’interdiction de louer se précise !
La Loi « Energie et climat » du 08 novembre 2019 et la Loi « Climat et résilience » du 22 aout 2021 ont fixé les objectifs et calendriers à suivre en matière de transition énergétique de l’immeuble.
Ces deux textes ont pour axes principaux :
• La sortie progressive des énergies fossiles et le développement des énergies renouvelables ;
• La lutte contre les passoires thermiques ;
• L’instauration de nouveaux outils de pilotage, de gouvernance et d’évaluation de la politique climatique permettant l’accélération de la transition énergétique de la copropriété.
Grâce à ces textes et leur influence, l’efficacité énergétique est devenue un des critères de décence du logement. Le locataire peut ainsi exiger de son bailleur un logement qui ne soit pas « énergivore ».
Ces deux Lois, qui ont pour ambition commune de lutter contre les passoires thermiques et énergétiques, ont prévu un véritable carcan touchant essentiellement les propriétaires bailleurs.
Ainsi :
- Depuis le 22 AOUT 2022 : il est interdit au bailleur d’augmenter le loyer des logement classés F ou G
- Depuis le 1 er janvier 2023 : Il est interdit de louer des logements dont la consommation d’énergie finale est supérieure à 450 KWh/m2/an
Poursuivant dans cette logique plusieurs dates butoir ont été fixées et certains logements, qualifiés de passoires thermiques (Classés E, F et G) seront progressivement interdits à la location selon un calendrier allant de 2025 à 2034.
D’ici 2028, selon le ministère de la Transition énergétique, près de 5,2 millions de résidences principales seront potentiellement interdites à la location dont environ le tiers appartient au parc locatif privé .
Voulant organiser cette transition, le décret du 18 Août dernier (publié au journal officiel du 20 août) est venu confirmer le calendrier initialement prévu tout en apportant certaines précisions salutaires.
1.) Le calendrier des interdictions de louer
Le décret du 18 août 2023, entré en vigueur deux ans après l’adoption par le Parlement des textes de Loi significatifs, vient confirmer le calendrier initialement prévu.
En France métropolitaine, le décret établit ainsi des niveaux de performances minimales progressifs qui devront être respectés par les propriétaires bailleurs. Voici un aperçu des échéances importantes :
1. À partir du 1er janvier 2025, les logements locatifs devront au moins atteindre la classe F en termes de performances énergétiques. Cela signifie qu'à partir de cette date, les logements notés G seront interdits à la location.
2. À compter du 1er janvier 2028, la classe minimale exigée passera à la classe E. En conséquence, les logements notés G ou F ne pourront plus être loués.
3. Enfin, à partir du 1er janvier 2034, la classe minimale exigée sera la classe D. En conséquence, les logements notés G, F ou E seront interdits à la location.
Pour les départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), les exigences sont légèrement différentes :
1. À partir du 1er janvier 2028, les logements devront au moins atteindre la classe F en termes de performances énergétiques.
2. À compter du 1er janvier 2031, la classe minimale exigée passera à la classe E.
2.) Les précisions et exceptions apportées par le décret du 18 août 2023
Ces échéances représentent des étapes clés dans la transition vers des logements plus économes en énergie et contribuent aux efforts globaux visant à lutter contre le changement climatique.
Les implications pour les propriétaires bailleurs sont graves. Ces derniers devront, en effet, prendre des mesures pour améliorer la performance énergétique de leurs logements locatifs afin de respecter les exigences légales. Cela peut inclure des investissements dans l'isolation, le chauffage, la ventilation et d'autres améliorations énergétiques.
Les conséquences d’une éventuelle non-conformité sont importantes. Les logements qui ne respectent pas les niveaux de performances énergétiques requis ne pourront pas être loués légalement.
Rappelons ainsi, qu’au terme de l’article 20-1 de la Loi du 10 juillet 1989, si le logement loué présente une performance énergétique n’atteignant pas les minimums requis, le locataire pourra saisir la justice afin de contraindre son bailleur à se mette en conformité avec les textes. "Le juge saisi (…) déterminera, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il pourra réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux".
Les propriétaires doivent donc être prêts à investir dans des rénovations énergétiques afin d’ éviter des pertes financières liées à des logements inoccupés.
Plusieurs exceptions sont néanmoins prévues par les textes.
Ainsi, si le bien appartient à une copropriété, le propriétaire, s’il "démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal", ne pourra subir les foudres judiciaires.
Par ailleurs, le décret du 18 Août 2023, vient ajouter deux cas logiques dans lesquels les propriétaires seront dispensés de l’obligation de respecter ces normes énergétiques et ainsi dans lesquels, le juge ne pourra pas imposer la réalisation de travaux permettant d’atteindre le niveau de performance minimal requis.
Il en est ainsi lorsque :
• Les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement “font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments”. Ce risque doit alors être attesté “par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art”.
• Si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement, qui concernent “des modifications de l'état des parties extérieures, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction”, ont fait l’objet d’un refus d’une autorité administrative.
• Si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement, qui concernent “des modifications de l'état des parties extérieures, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction”, ont fait l’objet d’un refus d’une autorité administrative.
Si l’objectif de ce dispositif est plus que louable, sa violence laisse dubitatif.
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