Copropriétés horizontales et DPE collectif

Ce type de copropriété se dénomme « copropriété horizontale »

Pour leur grande majorité, les immeubles en copropriété ne sont effectivement composés que d’un bâtiment unique, pouvant avoir plusieurs étages, divisé en plusieurs lots, on parle alors de « copropriété verticale ».

La notion de groupe d’immeubles, prévue dès le premier article de la Loi du 10 juillet 1965, bâtis renvoie, quant à elle, à une copropriété composée de plusieurs bâtiments, divisés en lots, ayant pour assiette une parcelle appartenant, en indivision, à l’ensemble des propriétaires.

Utilisant cette notion de « groupe d’immeubles bâtis », la pratique notariale a créé dans les années 1970/80 la notion de « copropriété horizontale ». Cette forme de copropriété s’appliquait aux parcelles sur lesquelles sont édifiées plusieurs maisons individuelles, le terrain, commun, étant alors divisé en zones de jouissances attribuées à chaque maison/villa. Cette pratique se voulait être un ersatz aux règles propres aux lotissements.

Cette forme de copropriété, tombée aujourd’hui en désuétude, demeure néanmoins source de contentieux.

Cette question revient donc à se demander si en tant qu’agrégat des maisons individuelles, ces dernières se verront imposer individuellement un audit énergétique (créé l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation,) ou à l’inverse si elles demeurent soumises aux obligations issues du statut de la copropriété tel qu’il est prévu par la Loi du 10 juillet 1965 dont notamment la réalisation d’un DPE collectif ?

La difficulté est entière car l’article L126-31 du code de la construction et de l’habitation vise « Tout bâtiment d'habitation collective », une copropriété horizontale, sauf dans de rares cas, n’est manifestement par un « bâtiment » d’habitation collective.

A l’inverse, l’article L126-28-1 de ce même code précise que l’audit énergétique réglementaire concerne "la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de du statut de la copropriété des immeubles bâtis (Loi du 10 juillet 1965)."

Interrogée sur cette question la DHUP (Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages branche du Ministère de la Transition Ecologique et Solidaire) est venu préciser que: 

« sauf disposition particulière du règlement de copropriété, si les maisons individuelles d’une copropriété « horizontale » constituent bien un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire, et que celles-ci sont classées F ou G au titre du DPE, elles seront également soumises à l’obligation de réalisation d’un audit énergétique réglementaire avant vente à compter du 1er avril 2023 ».

Ainsi, s’il s’avère que le règlement de la copropriété horizontale concernée fait des maisons, de leur gros œuvre, des parties privatives, l’audit individuel sera obligatoire mais uniquement lors de vente.

A l’inverse si ces maisons demeurent des parties communes dont la jouissance privative est affectée au copropriétaire, propriétaire du lot correspondant, un tel audit ne sera pas nécessaire mais le DPE collectif prendra toute son ampleur avec les conséquences néfastes d’une telle situation.

La prudence impose donc aux syndics de ces copropriétés, pour le moins particulières, de mettre à l’ordre du jour les modalités de réalisations de ce DPE collectif. Le professionnel retenu devra alors établir si oui ou non ce diagnostic s’impose à cette copropriété.