Sur la répartition des charges relatives à la cage d'escalier
Vous n’êtes pas sans savoir qu’il existe, au terme de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, deux types de charges :
Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble, d'une part, telles que l'entretien et la réfection du gros œuvre (gros murs, toitures, escaliers, façades…)
Les charges afférentes aux services et équipements collectifs et communs qui correspondent aux frais d'entretien et de fonctionnement de ces services d'équipement.
S'agissant des charges relatives à la conservation de l'immeuble, celles-ci sont généralement réparties relativement à la valeur des parties privatives du lot à savoir les tantièmes de copropriété.
Pour les charges relatives au services et équipements collectifs, ces dernières, sont obligatoirement réparties en fonction de l'utilité que ces services équipements représentent pour chaque lot.
Il est de jurisprudence constante que l'escalier n'est pas un élément d'équipement, il fait parti du gros œuvre car il constitue une partie essentielle de l'immeuble.
La conséquence est que les charges le concernant constituent des charges générales visées à l'article 10 alinéa 2 de la loi ( Cass CIv 3ème 22 mars 1989 Loyers et Copr mai 1989)
Il en résulte que les réparations (réfection des marches, des murs) les travaux d'entretien (peinture de la cage d'escalier) sont des charges communes incombant à tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété (CAss CIV 3ème 12 janvier 1982.)
Les frais de nettoyage de l'escalier constituent des charges relatives à l'entretien des parties communes et doivent être, en conséquence, répartis en proportion des tantièmes de copropriété afférents à chaque lot ( CAss Civ 3ème 1 avril 1987)
Les charges correspondant à l'éclairage de l’escalier entrent également dans la catégorie des charges relatives à la conservation, l’entretien et la conservation des parties communes à répartir en proportion des tantièmes de copropriété afférents à chaque lot ( CAss Civ 3ème 4 janvier 1989)
À l'inverse les frais relatifs aux éléments d'équipement de l'escalier (tapis, revêtements) doivent, en principe, être répartis conformément contre au critère de l'utilité.
Seule une clause du règlement précisant que les escaliers constituent une partie commune spéciale serait susceptible d'exonérer les copropriétaires du rez-de-chaussée de participer aux charges d'entretien de cet escalier.
Si une telle clause n'existe pas, je me permets de vous rappeler que l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires saufs travaux ou actes d'acquisition ou de dispositions décidées par l'assemblée générale à la majorité exigée par la loi et rendant obligatoire et automatique une modification de la répartition des charges à la même majorité.
Je me permets en outre de vous rappeler que l'assemblée n'est pas en droit de mettre à la charge de certains des copropriétaires, sous forme de taxation forfaitaire, une partie des frais d'entretien d'escalier.
Cette résolution méconnaîtrait les dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa deux de la loi.( CA PARIS 23 ème CH A 9 octobre 1989)
En conclusion, il convient d'examiner précisément le règlement de copropriété.
Si ce dernier ne prévoit pas de répartition des charges particulière ou spécialisation de la partie commune escalier, les charges en découlant doivent être réparties au prorata des tantièmes de copropriété, exceptions faites des éléments d'équipement tels que les tapis ou revêtements.
Une modification de la répartition des charges dans un tel cas nécessiterait inexorablement l'unanimité.
