Recouvrement de charges en copropriété
Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges dans les délais qui lui sont impartis, le syndic doit engager les démarches nécessaire en vue du recouvrement des sommes impayées.Relance et mise en demeure
En cas d'impayés de charges, il appartient au syndic de faire le nécessaire pour les recouvrir.
Relance
Dans un premier temps, une simple lettre de rappel est généralement adressée au copropriétaire défaillant pour tenter un recouvrement amiable. Il lui est rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une procédure de recouvrement pourra être lancée à son encontre.
Mise en demeure
Si l'impayé persiste, le syndic de copropriété doit procéder à la mise en demeure du copropriétaire défaillant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
Le copropriétaire a ensuite 30 jours, à compter de la remise du courrier (première présentation de la lettre recommandé) pour payer ses charges.
Concernant les charges courantes impayées votées dans le cadre du budget prévisionnel, les provisions sur charges à venir (correspondant aux trimestres suivants) deviennent également exigibles si le copropriétaire défaillant ne régularise pas sa situation dans les 30 jours.
À savoir : en pratique, un accord amiable peut être trouvé si le copropriétaire défaillant souhaite régulariser sa situation et demande un étalement de sa dette.
Recours au juge
Si le copropriétaire défaillant ne paye pas dans les 30 jours, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le juge.
Le syndic peut alors agir dans le cadre :
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d'une procédure en référé afin d'obtenir la condamnation rapide du copropriétaire défaillant,
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d'une procédure d'injonction de payer.
A défaut d'engager une procédure spécifique, le syndic doit porter le litige devant :
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le juge de proximité si l'impayé ne dépasse pas 4 000 €,
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le tribunal d'instance pour un montant d'impayé entre 4 000 € et 10 000 €
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le tribunal de grande instance pour une somme supérieure à 10 000 €.
Dans tous les cas, les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai de 10 ans. Au-delà, la dette s'éteint.
Le syndic n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour poursuivre le copropriétaire défaillant, sauf si une saisie immobilière s'impose.
Concernant les charges impayées votées dans le cadre du budget prévisionnel, le syndic peut agir directement comme en référé devant letribunal de grande instance.
SANCTIONS
Remboursement de l'impayé
A l'issue du jugement, le propriétaire défaillant peut être condamné :
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au remboursement des charges impayées,
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au versement d'intérêts de retard au taux légal (ces intérêts courent à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant)
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au versements d'indemnités supérieures aux intérêts de retard au taux légal si le règlement de copropriété le prévoit (clause pénale)
À savoir : le tribunal peut toutefois décider d'accorder au copropriétaire des délais de paiement, sous réserve qu'il justifie de réelles difficultés financières.
Frais de procédure
Les frais de procédure engagés par le syndic de copropriété sont à la charge du copropriétaire défaillant.
Ils recouvrent notamment :
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les frais de mise en demeure engagés par le syndic,
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les frais de relance à compter de la mise en demeure,
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les frais de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure,
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les frais d'huissier engagés pour les besoins de la procédure.
À noter : le tribunal peut décider de ne pas mettre ces frais à la charge du copropriétaire défaillant (ou seulement une partie) dans un souci d'équité ou s'il juge que la situation économique du copropriétaire le justifie.
