Panorama de la jurisprudence en Droit de la Copropriété 2016/2017
Je vous propose un rapide panorama des jurisprudences ayant marqué notre matière en 2016 et 2017.
Chaque arrêt est référencé, vous permettant ainsi d‘y accéder simplement.
Je vous invite à contacter mon Cabinet, si des précisions vous paraissaient nécessaires.
A.) Le Statut de la Copropriété
Cass. Civ. 3ème 14 janvier 2016 (13/22292) : Deux immeubles accolés ne font pas une copropriété. Il est nécessaire qu’existent des parties communes à ces immeubles.
CA BASTIA 05 octobre 2016 (15/000338) : Le statut de la copropriété s’applique même en l’absence d’un règlement. Les articles impératifs de la Loi du 10 juillet 1965 s’appliquent en l’absence d’un tel document.
B.) Le Lot de copropriété
Cass. Civ. 3ème 24 mars 2016 (15/10215) : EDD et Droit de préemption urbaine. La publication au fichier immobilier de l’état descriptif de division depuis plus de 10 années fait échec au droit de préemption invoqué par la personne publique.
Cass. Civ. 3ème 26 janvier 2017 (15/28256 et 15/25859) : Le RDC et la qualification des parties de l’immeuble. Le premier réflexe du praticien, face à des parties de l’immeuble dont la nature pose difficultés, est de se référer au règlement de copropriété. A défaut de stipulation précise, les articles 2 et 3 de la Loi du 10 juillet 1965 trouveront à s’appliquer.
Cass. Civ. 3ème 08 juin 2017 (16/13280) : Transformation d’une remise en logement. De tels travaux, s’ils ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble et s’ils ne portent pas atteintes aux droits des autres copropriétaires, ne sauraient être interdits sauf stipulation contraires du règlement.
C.) Le Règlement de copropriété
Cass. Civ. 3ème 17 mars 2016 (14/00954) : Mise en location de lots en sous-sol, Face à une telle démarche, le juge saisi ( comme le syndic) doit apprécier si cette activité est contraire au règlement de copropriété et aux habitudes et comportement des autres copropriétaires.
D.) Les organes de la copropriété
Le Syndicat des Copropriétaires :
Cass. Civ. 3ème 17 décembre 2015 (14/16372) : Responsabilité du syndicat et vice de construction antérieur à la mise en copropriété. Peu importe que le vice de construction affectant les parties communes soit né antérieurement à la mise en copropriété. L’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 fait du syndicat le responsable, de plein droit, des vices de construction et des défauts d’entretien.
Cass. Civ. 3ème 26 mai 2016 (15/14475): Qualité à agir d’un membre du syndicat principal contre assemblée créant un syndicat secondaire.
TGI NANTERRE 25 mai 2016 (14/12381) : L’organisation de la fête des voisins dépasse l’objet du syndicat.
CA PARIS 28 juin 2016 (14/06998) : Le syndicat est responsable, en tant qu’employeur, du harcèlement du gardien de l’immeuble par le président du Conseil Syndical.
L’Assemblée Générale :
Cass. Civ. 3ème 05 novembre 2015 (14/21846) : En l’absence de répartition des tantièmes de copropriété, pas de vote en assemblée.
Cass. Civ. 3ème 14 avril 2016 (15/11043) et Cass. Civ. 3ème 12 mai 2016 (15/15140) : Rappel sur les modalités d’application de la passerelle de l’article 25-1de la Loi.
Le recours à l’article 25-1 nécessite que soit rapportée la preuve qu’une décision d’assemblée se soit préalablement prononcée sans atteindre la majorité nécessaire de l’article 25. A défaut, les modalités de l’article 25-1 sont inapplicables.
Le projet soumis à une seconde assemblée doit être strictement identique à celui précédemment voté.
Cass. Civ. 3ème 08 juin 2017 (16/16566) : « De l’intérêt de ne pas demander une autorisation qui n’est pas nécessaire. ». Une résolution devenue définitive s’impose. Partant, un copropriétaire ayant sollicité une autorisation qui n’était pas nécessaire et essuyant un refus ne peut prétendre à réaliser l’objet de l’autorisation sollicitée.
Le mandat de vote en Assemblée :
Cass. Civ. 3ème 08 septembre 2016 (15/2860) : Le départ anticipé du mandataire rend la mandant défaillant. Il peut donc contester les résolutions votées après son départ.
Cass. Civ. 3ème 08 septembre 2016 (15/23422) : Mandat impératif et question non portée à l’ordre du jour. Le mandataire, dans de telles circonstances, n’a pas reçu pouvoir de s’exprimer. Le mandant, même en cas de vote positif de son mandataire, peut alors contester la résolution.
Le Syndic :
Cass. Civ. 3ème 22 septembre 2016 (15/13896) : Un seul syndic par syndicat.
Cass. Civ. 3ème 08 juin 2017 (16/16387) : Transmission d’archives et responsabilité des archives antérieures. Le syndic est garant de la conservation des archives transmises par ses prédécesseurs. Il est donc responsable des pièces qui ne lui auraient pas été transmises sauf à lui de démontrer qu’elles ne sont pas en sa possession et qu’il a mis tous les moyens en œuvre pour se les procurer.
E.) Les Charges
Cass. Civ. 3ème 05 novembre 2015 (14/23496) : L’inexécution des travaux n’est pas un motif de non-paiement des charges.
Cass. Civ. 3ème 19 novembre 2015 (15/25510) : L’existence de bâtiments distincts ne vaut pas spécialisation des charges.
Cass. Civ. 3ème 28 janvier 2016 (14/26921) : Travaux modifiant la consistance des lots et nullité de la répartition de charges. Lorsque la transformation de lots a un impact sur la consistance, la superficie et la situation des lots, leurs valeurs relatives augmentent, il faut donc modifier la répartition des charges qui devient de facto contraire à l’ordre public de l’article 10.1 de la Loi du 10 juillet 1965.
F.) Le Contentieux de la Copropriété :
Cass. Civ. 3ème 10 juin 2015 (14/19218) : Action en nullité d’assemblée générale n’est pas de la compétence exclusive du Tribunal de Grande Instance.
Cass. Civ. 3ème 05 novembre 2015 (14/24362) : Caractérisation de l’abus du droit d’agir en copropriété. Le comportement procédurier d’un copropriétaire agissant à répétition contre des assemblées générales peut être condamné.
Cass. Civ. 3ème 14 janvier 2016 (14/23989) : L’administrateur provisoire et l’absence d’ouverture d’un compte séparé. L’administrateur provisoire n’est pas un mandataire du syndicat. L’absence d’ouverture d’un compte séparé n’a donc pas de conséquence sur sa désignation.
Cass. Civ. 3ème 26 janvier 2017 (15/25144) : Appropriation de parties communes en copropriété et prescription trentenaire.
Cass. Civ. 3ème 11 mai 2017 (16/14339) : L’avènement de la théorie du trouble anormal de voisinage en copropriété : Le syndicat des copropriétaires devient un voisin.
