OMICRON et la COPROPRIETE (L'assemblée générale, les mandats des syndics et CS)

Face au variant OMICRON, l'assemblée nationale a voté, en lecture définitive le 16 janvier 2022, sur un projet de loi renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire. 

Ce projet de Loi prévoit des modifications devant être apportées à l'ordonnance du 25 mars 2020 prise pour permettre des "adaptations du droit de la copropriété pour tenir compte notamment de la désignation des syndics, de l'impossibilité de réunion des assemblées générales de copropriétaires"

1.) La tenue des Assemblées générale et OMICRON

La loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 a prévu dans son article 11, une autorisation au gouvernement de prendre par ordonnance « toute mesure provisoire … "d'adaptation du droit de la copropriété pour tenir compte notamment de la désignation des syndics, de l'impossibilité de réunion des assemblées générales de copropriétaires" (…) »

Une première ordonnance relative à la copropriété est parue le 25 mars 2020 (ord. 2020-304)

Cette ordonnance, ne répondant pas aux attentes de la pratique, a été complétée par une ordonnance du 20 mai 2020 (2020-595) qui est venu apporter des réponses concrètes concernant les mandats des syndics, des conseils syndicaux et la tenue des assemblées générales. En effet, face à l’impossibilité de réunir des assemblées générales, le gouvernement a proposé des mesures dérogatoires temporaires, initialement applicables jusqu’au 31 janvier 2021, permettant aux syndics de prévoir des assemblées générales sans présence physique des copropriétaires.

Compte tenu d’un rebond de l'épidémie, de nouvelles mesures devaient être prises en copropriété, les difficultés connues au cours du premier confinement, dont notamment l’interdiction des regroupements, devenant, à nouveau, d’actualité. Une ordonnance n°2020-1400 a été donc prise le 18 novembre 2020, cette dernière a actualisé les mesures déjà prises en matière de copropriété et a prolongé leur application jusqu’au 1er avril 2021.

La Loi du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de la crise sanitaire avait fixé au 30 septembre 2021 la fin de ce régime dérogatoire.

Le projet voté le 16 janvier 2022 par l'assemblée nationale actualise les mesures en question

Ainsi le syndic pourra, si le texte est définitivement adopté, à nouveau prévoir des assemblées générales hors la présence physique des copropriétaires  et ce jusqu'au 31 juillet 2022.

Les moyens mis à sa disposition demeurent les mêmes.

- Le recours à la visio/audioconférence

L’ordonnance du 20 mai 2020 a permis au syndic d’imposer à l’ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par « visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification » sans qu’une assemblée générale préalable, pourtant imposée par le décret du 27 juin 2019, ne soit nécessaire.

Le projet de Loi voté le 16 janvier dernier reprend cette logique.

C’est donc le syndic qui décide des « moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. »

- Le recours au vote par correspondance

Également créé par la loi ELAN, le recours au vote par correspondance demeurait dans l’attente d’un arrêté fixant ses modalités d’application et plus particulièrement un formulaire type de vote (art. 17-1 A al. 2 loi du 10 juillet 1965).

Dans ses mesures d’urgence, l’ordonnance du 20 mai 2020 précisait que les copropriétaires pouvaient également, parallèlement à la visio/audioconférence, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée. Lorsque le recours à la visio/audioconférence était impossible, le syndic pouvait imposer aux copropriétaires de voter par correspondance.

Comme nous l’avons vu, l’arrêté fixant le formulaire type de bulletin de vote est paru le 2 juillet 2020 et ses modalités d’utilisation ont été précisées par un Décret du même jour.
Par conséquent depuis le 04 juillet 2020, le syndic peut imposer aux copropriétaires, s’il ne dispose pas des moyens techniques lui permettant le recours à la visioconférence, de participer aux assemblées uniquement par vote par correspondance.

Le projet récemment discuté use, encore, de la même logique.

Cependant afin d'éviter les dérives connues, il précise que le syndic ne pourra recourir uniquement au vote par correspondance qu'après avis favorable du conseil syndical.

Précisons que les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait 

-  Dérogation aux nombres de mandats détenus par un copropriétaire.

Afin de garantir une participation effective des copropriétaires aux assemblées, et probablement de permettre la tenue d’assemblées à présence physique réduite, une dérogation à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 a été prévue et serait à nouveau applicable jusqu'au 31 juillet 2022.

Ainsi et pendant cette période de crise, un mandataire pourra recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

2.) Les mandats des syndics/membres du CS et OMICRON

Face à l'impossibilité de tenir des assemblées et ainsi de procéder à l'élection des organes de la copropriété, l'ordonnance du 25 mars 2020 modifié par l'ordonnance du 20 mai 2020 est venue apporter des réponses concernant les mandats des syndics, des conseils syndicaux et la tenue des assemblées générales.

Ainsi et dans un premier temps, les contrats de syndics, ou les mandats des conseillers syndicaux, expirés entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 inclus ont été automatiquement renouvelés jusqu’à la prise d'effet du nouveau contrat de syndic ou mandat désigné par la prochaine assemblée générale qui devait impérativement intervenir avant le 31 janvier 2021.

Compte tenu du rebond de l'épidémie, après que le décret du 14 octobre 2020 ait permis, à partir du 17 octobre et pour un mois, l’instauration d’un couvre-feu dans plusieurs métropoles, La loi du 14 novembre 2020 est venue prolonger jusqu’au 16 février 2021 l’état d’urgence sanitaire.
Un nouveau confinement a été mis en place sur l'ensemble du territoire national à compter du 29 octobre 2020 minuit et ce pour une durée d'au moins quatre semaines, c'est-à-dire jusqu'au 1er décembre 2020. Il a été effectivement prolongé jusqu’au 15 décembre 2020.
De nouvelles mesures devaient être prises en copropriété, les difficultés connues au cours du premier confinement, dont notamment l’interdiction des regroupements, devenant, à nouveau, d’actualité.

Une ordonnance n°2020-1400 a été prise le 18 novembre 2020, celle-ci a actualisé les mesures déjà prises en matière de copropriété.

S’agissant des mandats des syndics et conseillers syndicaux et reprenant l’architecture de l’ordonnance du 20 mai 2020, elle précise que les contrats de syndics, ou les mandats des conseillers syndicaux, expirés entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 inclus ont été automatiquement renouvelés jusqu’à la prise d'effet du nouveau contrat de syndic ou mandat désigné par la prochaine assemblée générale qui devaient impérativement intervenir avant le 31 janvier 2021.

Poursuivant dans cette logique le projet de Loi discuté prévoit que les contrats de syndics, ou les mandats des conseillers syndicaux, expirés entre le 1er janvier et le 15 février 2022 inclus devraient être automatiquement renouvelés jusqu’à la prise d'effet du nouveau contrat de syndic ou mandat désigné par la prochaine assemblée générale devant impérativement intervenir avant le 15 avril 2022.

Attendons de voir le texte définitif de cette Loi.

Lien vers le texte : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/textes/l15t0749_texte-adopte-seance