Le sort des documents régissant les lotissements depuis la Loi ALUR
Tout lotissement est régi par un cahier des charges et un règlement.
Le cahier des charges comporte normalement des règles purement privées (rapports lotisseurs-colotis et rapports entre colotis), et les règles d’urbanisme figurent dans le règlement du lotissement.
Cette dissociation est effective depuis la réforme portée par le Décret n°77-860 du 26 juillet 1977.
Avant cette date, ces documents étaient parfois groupés, mêlant règles purement privées, et dispositions règlementaires.
Il convient toutefois de souligner que le cahier de charges de lotissement est toujours un contrat de droit privé quelle que soit la date ou encore le régime selon lequel il a été adopté.
Ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et ces derniers peuvent en exiger le respect.
Un coloti est, dès lors, fondé à invoquer la méconnaissances des stipulations d’un tel cahier des charges et ce, quand bien même il ne subirait aucun préjudice du fait de la violation de ses dispositions ou alors même qu’il méconnaitrait lui-même ses stipulations ( Cass Civ 3ème 12 février 2008, n°06-20185).
Le cahier des charges de lotissement peut en outre avoir une valeur réglementaire qui résulte de son approbation par le préfet.
Il convient néanmoins de préciser que depuis le 1er janvier 1978 date d’entrée en vigueur du décret précité, le cahier des charges n’est plus approuvé par le Préfet.
Autrement dit, seuls les cahiers des charges antérieurs à 1978 peuvent être dotés d’une valeur réglementaire.
La Loi Accès à un logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a apporté de considérable modification en la matière.
L’article L 442-9 du code de l’urbanisme dispose que :
« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4.
Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l'article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l'objet d'un décret.
La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l'application du même article L. 442-10. »
Il en découle que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance du permis d’aménager.
En outre, la Loi ALUR précise que la caducité des documents du lotissement s’applique aux clauses de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvés par l’autorité administrative.
La Loi ALUR a de plus supprimé la possibilité pour les colotis de demander le maintien des règles issues des documents du lotissement à l’issue du délai précité de 10 années à compter de la délivrance du permis d’aménager.
Enfin la Loi ALUR a introduit une nouvelle règle de caducité applicable aux stipulations non règlementaire des cahiers des charges de lotissement non approuvés ayant pour objet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble.
La Loi prévoit que ces stipulations cesseront de régir les rapports entre colotis à compter du 26 mars 2019, sauf si le cahier des charges du lotissement est publié au bureau des hypothèques ou au livre foncier avant cette date.
L’application de la règle de caducité aux stipulations de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvés est immédiate.
Il en va de même, s’agissant du droit au maintien des règles à l’issue du délai de 10 ans à compter de la délivrance du permis d’aménager.
Le Cabinet NAUDIN se tient à votre disposition pour toute consultation.
