Prise en application de la loi Pacte n° 2019-486 du 22 mai 2019, relative à la croissance et la transformation des entreprises, l’ordonnance n° 2021-1193 du 15 septembre 2021 vient toucher un sacrosaint pan du droit de la copropriété : le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires.
Pour rappel, dans sa rédaction applicable depuis le 1er juin 2020, l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que les créances de toutes natures du Syndicat à l’encontre de chacun des copropriétaires étaient garanties par un privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du Code civil.
Ce privilège spécial permettait au Syndicat des copropriétaires d’obtenir le règlement de créances de toutes natures dont notamment un arriéré de charges en cas de mutation à titre onéreux, du ou des lots appartenant au copropriétaire débiteur.
Il ne pouvait intervenir que dans le cadre d’une vente amiable ou judiciaire du ou des lots du copropriétaire débiteur.
Cette vente devait être suivie d’une opposition formée par le Syndic sans aucune formalité de publicité foncière particulière contrairement à l’hypothèque légale. Ce privilège ne valait ainsi que si l’opposition était régulièrement formée.
Le jeu de ce privilège spécial garantissait :
• Les créances relatives à l’année courante et aux deux dernières années échues : le syndicat dispose d’un super privilège et passe avant tous les autres créanciers en ce y compris le vendeur et le prêteur de deniers ;
• Les créances relatives aux deux années antérieures à cette période : privilège en concours avec le vendeur et le prêteur de deniers. Dans ce cas le montant disponible, issu de la vente, sera réparti entre les créanciers en proportion du montant de leurs créances.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 étendait donc les créances garanties par le privilège immobilier du syndicat à toutes les créances garanties par l’hypothèque du syndicat sur le lot, ce qui permettait notamment de garantir certains frais imputables au seul copropriétaire en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires bénéficiait alors d’une situation particulièrement privilégiée.
Lorsque la question de la réforme du droit des sûretés s’est posée, les praticiens de la copropriété ont immédiatement craint que ce privilège immobilier spécial ne soit affecté.
Interrogé, le ministère de l’Economie et des finances devait indiquer que la réforme des privilège spéciaux immobiliers « ne devait pas concerner le privilège spécial immobilier qui bénéficie au syndicat des copropriétaires… » « Les craintes évoquées n’étaient donc pas fondées » (Rép.min n°23198 JOAN 12 novembre 2019 p9982)
Pourtant, et contre toutes attentes l’Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés est venue modifier les dispositions applicables en matière de créances garanties au profit du syndicat des copropriétaires.
Cette ordonnance réforme notamment le doit du cautionnement et améliore les règles relatives aux sûretés réelles immobilières. Les privilèges immobiliers spéciaux, en ce y compris celui dont bénéficie le syndicat, sont purement et simplement supprimés et remplacés par des hypothèques légales.
Ainsi le nouvel article 2402 al. 3 du Code civil prévoit désormais : « Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties (par une hypothèque légale) sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ; ».
La Loi du 10 juillet est modifiée en conséquence:
1° Au dernier alinéa de l'article 26-7, les mots : « du privilège prévu au 1° bis de l'article 2374 » sont remplacés par les mots : « de l'hypothèque légale prévue au 3° de l'article 2402 » ;
2° A l'article 19-1, article de référence s’agissant du privilège immobilier spécial, les mots : « le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 » sont remplacés par les mots : « l'hypothèque légale prévue à l'article 2402 »
Notons néanmoins que ces nouveaux textes préservent, au moins partiellement, les syndicats des copropriétaires.
En effet et assez classiquement, l'article 2418 du Code civil reprend le principe selon lequel les hypothèques doivent être inscrites, et prennent rang à la date de cette inscription, et ce sans s'attacher à la date de l'acte constitutif.
Néanmoins son deuxième alinéa prévoit une exception de taille à cette exigence de publication : cette nouvelle hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires.
Reprenant l’idée d’une protection accrue du syndicat des copropriétaires, il précise ainsi que « Par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 (celle du syndicat) est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures. »
En substance, les modalités et effets demeurent semblables à ceux du privilège immobilier spécial.
Enfin s’agissant de son calendrier d’application, le texte précise que :
- Les dispositions de l’ordonnance entreront en vigueur le 1er janvier 2022.
- Les privilèges immobiliers spéciaux nés avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance sont pour l'avenir assimilés à des hypothèques légales, sans préjudice le cas échéant de la rétroactivité de leur rang. Ceux qui n'ont pas fait l'objet des formalités de publicité foncière à la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance seront inscrits au fichier immobilier selon les dispositions applicables avant cette date.
Melle Fatoumata EYANG (Juriste) et Me Benjamin NAUDIN (Avocat Associé)
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