Le statut de la copropriété est régi par la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et son Décret d’application n°67-223 en date du 17 mars 1967.
Ces deux textes socles ont été modifiés à de très nombreuses reprises notamment par la Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 dite LOI SRU et par la Loi n°2104-266 du 24 mars 2014 dite Loi ALUR.
La nécessité de mettre en conformité les anciens règlements avec de nouvelles dispositions est rapidement devenue une évidence face à l’inflation du nombre de textes en copropriété.
La loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 avait ajouté à la loi du 10 juillet 1965 un article 49 qui permettait à l’assemblée générale d’adopter, à la majorité de l’article 24 de cette même loi, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications de textes légaux publiées depuis son établissement.
La Loi ALUR du 24 mars 2014 a abrogé cet article et en a ajouté le contenu directement à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette mise en conformité du règlement de copropriété avec les textes législatifs ou réglementaires les plus récents n’est en réalité qu’un toilettage du règlement visant à supprimer les clauses périmées ou rendues illicites pour la jurisprudence.
À aucun moment le syndicat des copropriétaires ne peut profiter de cet exercice pour y introduire :
• Des dispositions législatives ou réglementaires antérieures à son établissement
• Des modifications à la répartition des charges
• Des modifications aux tantièmes de copropriété…
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a, dans ses dispositions d’application immédiate, ajouté certains articles (6.2 et s…) au statut de la copropriété, imposant, de fait, une mise en conformité des règlements de copropriété.
Rappelons que, par ces nouveaux articles 6-2 et 6-3 qu’elle ajoute à la loi du 10 juillet 1965, la Loi ELAN donne une définition légale des parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative.
Par son article 209 portant création de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, la loi ELAN semblait soumettre l’existence de ces parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
L’article 209 II de la loi ELAN s’intéresse à la mise en conformité des règlements de copropriété et prévoit que :
« II.- Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »
En application de cet article, la loi ELAN imposait donc aux syndicats des copropriétaires une mise en conformité de leur règlement de copropriété dans un délai de 3 ans, à compter de son entrée en vigueur.
Le vote de la mise en conformité devait donc intervenir avant le 24 novembre 2021.
L’assemblée générale devait effectivement avoir approuvé le modificatif du règlement de copropriété avant cette date. En revanche, ce texte ne semble pas imposer la publication du modificatif avant ladite date.
La crise sanitaire consécutive à l’épidémie de COVID-19 devrait avoir un impact sur ce calendrier, le GRECCO ayant appelé de ses vœux que cette date de vote de mise en conformité soir décalée au 31 décembre 2023 (Préconisation du GRECCO n° 10 du 20 octobre 2020.)
Empreint de cette réalité, le projet de Loi 4D (devenue 3DS) semblait vouloir se préoccuper de cette question.
C’est désormais chose faite puisque la Loi relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale (dite 3DS) a été adoptée et promulguée le 21 février 2022 (Loi n°2022-217).
Son article 89 traite précisément de cette question et dispose que :
« La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique est ainsi modifiée :
1° Le II de l'article 206 est ainsi rédigé :
« II. - Les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot. » ;
2° Le II de l'article 209 est ainsi rédigé :
« II. - L'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes. »
Ainsi, ce nouveau texte fait disparaitre tout calendrier impératif pour cette harmonisation aux nouvelles dispositions de la Loi ELAN relatives aux lots transitoires et parties communes spéciales ou à jouissance privative.
Seuls les immeubles bâtis, ou dont la mise en copropriété, est postérieure au 1er juillet 2022 devront, dans leurs règlements de copropriété impérativement contenir des mentions conformes aux dispositions issues de la Loi ELAN.
Notons néanmoins, que la Loi 3DS demeure incitative puisque les syndics auront l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée la question de l’harmonisation des stipulations du règlement.
S’agissant de la sanction en cas de non mise en conformité des règlements anciens, cette question a fait couler beaucoup d’encre.
La Loi 3DS en relativise les effets puisqu’elle dispose que l’absence d’une telle mention (non-conformité du contenu du règlement aux dispositions issues de la Loi ELAN) sera sans conséquence sur l’existence de ces lots transitoires ou de ces parties communes.
Faut-il pour autant inciter les copropriétés à ne pas réaliser une telle opération ? D’évidence non.
En effet, la non-conformité de ces éléments de la copropriété aux nouvelles définitions d’ordre public pourrait permettre la naissance d’un important contentieux en copropriété opposant notamment syndicat et copropriétaires sur les conséquences mêmes de l’existence de ces droits notamment en termes de répartition des charges de copropriété et ,par incidence, de recouvrement desdites charges.
Le Cabinet NAUDIN, Avocats Marseille, se tient à votre disposition pour toute étude de vos règlements de copropriété.
Texte de la Loi 3DSArticle co-écrit par Me Benjamin NAUDIN (Avocat) et M. François SUBLET (expert judiciaire)
