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Copropriété : Le nouveau décret du 07 octobre 2020.
Copropriété : Le nouveau décret du 07 octobre 2020.
Annoncée par l’article 215 de la Loi ELAN[1], l’ordonnance du 30 octobre 2019 avait pour objectifs de moderniser le modèle de la copropriété et de simplifier ses règles d’organisation et de gouvernance.
Les nombreuses dispositions contenues dans cette ordonnance sont, pour la plupart, entrées en vigueur le 1er juin dernier sans pour autant qu’un décret d’application n’en détermine les contours pratiques.
Un premier décret d’application est intervenu le 02 juillet dernier (décret n°2020-834 du 02 juillet 2020)
Au-delà de la nécessaire coordination entre les nouvelles dispositions issues de l’ordonnance du 30 octobre dernier et le décret du 17 mars 1967, ce décret, divisé en 13 chapitres, apportait des précisions salutaires s’agissant :
- Des conditions d’organisation d’une assemblée générale réunie à la demande de tout copropriétaire et ayant pour ordre du jour une ou plusieurs questions concernant ses droits ou obligations ;
- Des informations à transmettre par un copropriétaire souhaitant faire réaliser des travaux d’accessibilité et inscription obligatoire à l’ordre du jour de l’éventuelle opposition de l’assemblée générale à de tels travaux ;
- Des modalités de vote par correspondance, ces modalités ayant été complétées par un arrêté du 02 juillet 2020 fixant le formulaire type ;
- Des limites aux délégations accordées au conseil syndical par l’assemblée générale…
Un nouveau Décret est intervenu le 07 octobre 2020. Son contenu, essentiellement pratique, apportent des précisions salutaires.
Ce nouveau texte contient des dispositions relatives à :
- L’harmonisation du montant des pénalités applicables au syndic à défaut de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique et de transmission de documents au conseil syndical ;
- La clarification de la liste minimale des documents accessibles dans un espace sécurisé en ligne dédié à la copropriété ;
- L’adaptation des dispositions réglementaires relatives à la comptabilité du syndicat des copropriétaires pour y intégrer les délégations de pouvoirs octroyées par l’assemblée générale au conseil syndical.
1.) Sur les pénalités applicables au syndic à défaut de communication :
Selon l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 et l’article 26 du Décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu de communiquer les pièces demandées par le Conseil Syndical intéressant le syndicat, sa mission et l’administration de la copropriété.
La loi ELAN prévoyait en son article 203 que le syndic qui ne communique pas dans le délai d’un mois les pièces sollicitées par le Conseil Syndical encourait une nouvelle sanction : le paiement de pénalités par jour de retard.
Le montant minimal des pénalités dues a été fixé à 15 euros par un décret du 23 mai 2019.
L’ordonnance confirme cette démarche en prévoyant une pénalité journalière unique sans référence à un quelconque minimum. Si le syndic n’obtempère pas et ne déduit pas de sa rémunération les pénalités dues, le président du conseil syndical pourra saisir le président du tribunal judiciaire (ex-président du TGI) par une procédure accélérée au fond (ex- procédure en la forme des référés).
Le décret du 07 octobre vient fixer cette pénalité journalière au montant de 15 euros que le défaut de communication concerne la fiche synthétique ou les pièces demandées par le conseil syndical.
Le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 fixant le montant minimal des pénalités applicables au syndic de copropriété en cas d'absence de communication des pièces au conseil syndical est donc abrogé.
2.) Sur la liste minimale des documents accessibles sur l’extranet
La loi ALUR avait institué l’obligation de mettre à disposition des copropriétaires un espace en ligne contenant des informations relatives à la vie de la copropriété, mais sans plus de précision la mesure était inapplicable.
La loi Elan revenant sur texte prévoyait qu’un décret viendrait énumérer la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne via cet espace sécurisé.
Ce décret est intervenu le 23 mai 2019 (décret n°2019-502 du 23 mai 2019) Il précise que depuis le 1er juillet 2020, les syndics doivent mettre à disposition des copropriétaires un accès en ligne sécurisé comprenant une liste minimale de documents dont certains ne pourront être accessibles qu'aux propriétaires pris individuellement ou aux membres du conseil syndical.
Cette liste peut être complétée par le syndic ou le syndicat.
Parmi les pièces devant être accessible à l’ensemble des copropriétaires, ce décret prévoyait les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées.
Voulant éviter dans les copropriétés dans lesquelles les assemblées générales se multiplient, que l’information des copropriétaires ne soit pas parfaite, le décret du 07 octobre 2020 est venu préciser qu’il s’agissait des « trois dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes ».
3.) Comptabilité du syndicat et délégation de pouvoir au conseil syndical
3.) Comptabilité du syndicat et délégation de pouvoir au conseil syndical
L’article 21 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a ajouté 5 articles 21-1à 21-5 à la Loi du 10 juillet 1965.
Ces cinq articles prévoient la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de déléguer, à la majorité de l‘article 25, à un conseil syndical composé d’au minimum trois membres :
- Le pouvoir de prendre tout ou une partie des décisions relevant de l’article 24 de la Loi
- Cette délégation ne peut pas porter sur l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel ou sur l’harmonisation du règlement de copropriété avec les nouveaux textes.
- Une limite budgétaire doit être prévue pour la mise en œuvre de cette délégation de pouvoir.
- Cette délégation de pouvoir est prévue pour une durée maximum de 2 années renouvelable si le syndicat est satisfait.
Il était également prévu que le conseil syndical devrait rendre compte de sa mission au cours de l’assemblée générale annuelle et que le syndicat des copropriétaires aurait pour obligation de souscrire pour les membres du conseil une assurance responsabilité civile.
Certaines règles de fonctionnement du conseil syndical étaient alors fixées. Ainsi ces décisions sont prises à la majorité de ses membres avec voix prépondérante du président en cas de partage.
Malheureusement, les difficultés connues jusqu’alors s’agissant des modalités de fonctionnement du conseil syndical faisaient craindre aux professionnels de lourdes difficultés pratiques dans l’application de ces nouvelles dispositions.
Le décret du 02 juillet 2020 est venu apporter quelques réponses à ces craintes en ajoutant au décret du 17 mars 1967 des articles 21-1 et 26-1 qui prévoient que :
- Les décisions prises par le conseil syndical, lorsqu'il bénéficie d'une telle délégation de pouvoir, seront consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres.
- Le procès-verbal mentionnera le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote.
- Ce procès-verbal sera transmis au syndic qui l'inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales.
- Un montant spécifique sera alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l'exercice de sa délégation de pouvoirs.
- Lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l'assemblée générale précisera le montant maximum alloué pour chacune d'elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les modalités décidées en assemblée générale (art.14-2 I al 2 Loi du 10 juillet 1965)
Le décret du 07 octobre 2020 est venu compléter ce dispositif sur un plan comptable.
Ainsi le décret du 14 mars 2005 propre à la comptabilité des syndicats des copropriétaires est modifié et précise désormais que « le montant alloué au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs en application de l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est inclus dans le budget prévisionnel, sauf lorsqu'il porte sur des dépenses non comprises dans ce budget. »
Assez logiquement les annexes comptables prévus par ce même décret sont modifiés.
Ainsi les annexes 1 et 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 susvisé sont complétées comme suit :
- Un compte 106 « Provisions pour travaux au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical » est ajouté à l’annexe 1.
- Un compte 65 « Montant alloué au conseil syndical pour l'exercice de sa délégation de pouvoirs (préciser la nature de chaque opération concernée) » est ajouté à l’annexe 2.
- Un compte 674 « Charges au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical en application de l'article 21-1 de la loi susvisée »
est ajouté à la rubrique « CHARGES POUR TRAVAUX ET AUTRES OPERATIONS EXCEPTIONNELLES » - Un compte 706 « Provisions au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical » est ajouté à la rubrique « PRODUITS POUR TRAVAUX ET AUTRES OPERATIONS EXCEPTIONNELLES » .
Ces dispositions sont immédiatement entrées en vigueur exception faite des dispositions comptables qui entrerons en vigueur à compter du 31 décembre 2020.
[1] Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.
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